受房地产行业持续调整的影响,今年前8月全国土地供应量和成交数量均明显减少。

中投证券汇总的302个城市前8月土地市场交易情况显示,1-8月累计推出的建筑面积为11.75亿平方米,同比下滑26%。累计成交建筑面积8.84亿平方米,同比减少三分之一。累计出让金11064亿元,同比下降31%。

前8月全国土地销售下滑近3成 城市间分化加剧

从住宅和商业用地的具体情况来看,前8月住宅用地累计成交建筑面积为3.8亿平方米,同比减少39%。商业用地累计成交1.43亿平方米,同比减少42%。住宅和商业用地累计土地出让金分别减少28%、41%。

中投证券房地产行业首席分析师李少明表示,在全国楼市去库存压力有所缓解的背景下,各线城市推地的节奏都有所恢复。

根据中投证券汇总的数据,8月302个城市推出的规划建筑面积约1.63亿平方米,环比7月增长3%。

但李少明指出,虽然8月全国土地供应有所增加,但由于北京等城市于8月底推出的土地月内尚未成交,加上较多的二、三、四线城市有较大体量新供应土地未能成交,导致8月土地成交数量较7月有较明显下滑。

8月302个城市成交建筑面积1.04亿平方米,环比同比分别下降22%、34%,土地出让金约1390亿元,环比同比降15%、16%。

如果分不同的土地用途来看,住宅用地和商业用地在8月的分化则较为明显。302个城市8月住宅用地推出建筑面积环比增加18%至0.74亿平方米,成交建筑面积环比减少9%至0.46亿平方米,而商业用地成交建筑面积环比下降28%至0.15亿平方米。

住宅用地和商业用地楼面成交均价的分化更为明显。数据显示,8月住宅楼面均价同比增长53%,商业用地楼面均价同比下跌18%。

此外,各线城市的土地交易情况分化也依然严重。8月一线城市新增供应量和成交量环比同比皆有增长,其他城市成交环比同比均在下滑。

“一线城市成交表现明显好于其他城市,”李少明说,“同时部分人口净流入价值高的二线城市土地市场也成为开发商竞争的热点。”

李少明表示,前8月三、四线城市新增土地供应量最多,但成交和出让金累计降幅都比较大。而一线城市土地资源相对不足,二线城市仍拥有大量价值较高的土地储备,而对这些项目的竞争使得地价居高不下。

这种激烈竞争的局面在北京愈演愈烈。周三,朝阳孙河板块出让的一宗土地引来数家规模颇大的国资背景房企争夺,其商品住房的成交楼面价已经超过5万元/平方米。中投证券的数据显示,8月北京的成交楼面均价接近3万元/平方米,平均溢价率约为140%。去年同期北京的成交楼面均价约在1万元/平方米出头。

而不断增加的供应量和较低的去库存能力,让中小城市的住宅用地存量堆积更加严重。中投证券汇总的42个城市2012年-2014年的住宅用地销售量与供应量的比值显示,除一线城市和4个二、三线城市外,其余城市均明显存在土地供应过多的情况。

根据供销比数据,22个二线城市近三年住宅用地累计销供比均值为0.76,16个三、四线城市均值同为0.76。一线城市的销供比均值为1.3。销供比大于1 表明住宅用地供应相对紧张,反之则表明供应相对充裕,其计算方式为商品住宅新房销售建筑面积/同期住宅用地成交建筑面积(剔除保障房数据)。

“大部分三、四线城市住宅用地供应比2013年同期更充裕,”李少明说,“去库存过程仍然漫长。”